Выбор места для бизнеса определяет не только заметность вашего заведения для клиентов, но и объём и структуру ежемесячных и годовых платежей. И дело не только в арендной плате. «Бизнесолог» – о том, как правильно выбрать подходящее место для магазина, кафе, салона красоты, производства или любого другого бизнеса.
Задумавшись о месте для собственного бизнеса, предприниматель может представлять в голове очень конкретную картинку: интерьер, толпа довольных покупателей и даже дверной колокольчик. Но это то, что на поверхности. На самом деле, выбор места для бизнеса – это гораздо больше, чем просто поиск подходящего помещения. Смысл в том, чтобы находиться там, где вас будут видеть (и ждать!) ваши клиенты. И при этом не выйти за рамки запланированного бюджета по аренде и соблюсти все законы.
Шаг 1. Анализ
Прежде чем сохранять ссылки с ЦИАНа, проанализируйте, что вы хотите. Ответьте на несколько групп вопросов:
Общие:
- Кто ваша целевая аудитория? Где она обитает и чем живет?
- Какой имидж бренда вы хотите создать?
- Кто ваши конкуренты? Чем вы от них отличаетесь?
- Насколько удобно поставщикам до вас добраться?
- В каком районе города вы хотите открыть бизнес? Насколько там безопасно?
- Куда сотрудникам будет легко добраться?
Финансовые:
- Располагаете ли вы суммой на первоначальный ремонт?
- Какую арендную плату вы максимально готовы «потянуть»?
- Определитесь со штатом вакансий и фондом оплаты труда в месяц. Это неприкосновенный запас.
- Положены ли вам какие-то льготы? Действуют ли федеральные или региональные программы по развитию бизнеса, которые могли бы помочь с поиском? Например, свяжитесь с Торгово-промышленной палатой или отделением «Моего бизнеса» в своём городе.
Юридические:
- Есть ли юридические ограничения на ведение выбранной деятельности?
- Нужно ли вам получить лицензию на вашу деятельность?
- Изучите СанПиН. Иногда даже от очень хорошего места приходится отказываться, если оно не проходит по минимальным требованиям Роспотребнадзора.
Шаг 2. Юридическая экспертиза
Узнайте, какие ограничения накладывает на выбранный бизнес федеральное и региональное законодательство.
Обратите внимание, можно или нельзя размещать подобный бизнес в жилых и нежилых помещениях. А если коммерческая недвижимость нежилая, нет ли ограничений на расстояние до, например, школы.
Кроме того, сам арендатор может отказать из-за того, что ему не понравится деятельность открываемой в его помещении организации. И ограничить, например, часы работы. Так, вы не сможете открыть кальянную или фитнес-клуб, работающий до 23.00. Это стоит обсудить с потенциальным арендодателем в первую очередь.
В российском законодательстве требования к помещению для использования в коммерческих целях определяют СанПиН. За нарушения СанПиН штрафует Роспотребнадзор. Выделяют:
- нормы отсечения – принципиальные ограничения, при наличии которых данное помещение никак не позволяет разместить тот или иной бизнес;
- нормы соответствия – условия, при которых можно привести помещение к требуемому для ведения бизнеса состоянию. Например, круглосуточный магазин нельзя открывать в жилом здании, поскольку ночная разгрузка может мешать местным жителям.
Приведём несколько примеров таких требований.
- Предприятия продовольственной торговли подчиняются СанПиН 2.3.5.021-94 «Санитарные правила для предприятий продовольственной торговли». Прочие СНиП и ГОСТ не могут ему противоречить.
- Парикмахерские и салоны красоты руководствуются СанПиН 2.1.2.2631-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги»; приказом Минздравсоцразвития от 26.04.2011 г. №342н с изменениями, которые нашли отражение в Приказе Министерства труда РФ от 12.12.2012 г. № 590н; санитарными правилами 1.1.1058-01, постановлением о противопожарном режиме от 25.04.2012 № 390.
- Если же салон красоты оказывает услуги татуажа, пирсинга, массажа и там можно проколоть уши или сделать процедуру у врача-косметолога, то требования ужесточаются. Такие салоны должны получить соответствующую лицензию. Владелец обязан изучить СанПиН 2.1.3.2630-10; приказ Минздравсоцразвития №381н; постановление Правительства России от 16.04.2012 № 291; ФЗ от 04.05.2011 № 99-ФЗ и письмо Минздрава от 14.03.2008 № 537-12.
«Сейчас тренд на светлые помещения с панорамными окнами»
При выборе очередного помещения под наш салон красоты мы ориентируемся на его тип. Если помещение жилое, разместиться можно только на первом этаже, вход должен быть отдельный. Если нежилое, то можно расположиться на любом этаже ТЦ или бизнес-центра. Подойдет и подвальное помещение, если там автономная вентиляция, но нужно обеспечить достаточное искусственное освещение.
Таковы требования СанПиН. Но, по своему опыту, скажу, что, несмотря на относительно дешевую аренду, подвальные помещения не лучший вариант. Сейчас тренд на светлые помещения, лучше с панорамными окнами: в салон красоты в подвале клиентов привлечь сложнее.
- Детские центры обязаны соблюдать СанПиН 2.4.1.3049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций». Ограничение предусмотрено и на общее число детей, которые могут одновременно находиться в помещении. Так, на малыша до трех лет положено 2,5 м2, на ребенка 3-7 лет – 2м2. Зонирование помещений не должно противоречить СП 118.13330.2012.
Важно! Кроме Роспотребнадзора, пригодность помещения может проверить Госпожнадзор. Изучите постановления о противопожарном режиме.
Также учтите, что если вы выбираете место для производства, то при подборе места для аренды или строительства объекта необходимо обратить внимание на экологическую сторону вопроса.
Комментарий эколога
При получении разрешения на строительство проверяющие органы запрашивают у застройщика проект санитарно-защитных зон (см. Постановление Правительства №222).
Санитарно-защитная зона – это территория с особым режимом эксплуатации, организуемая вокруг объектов, воздействующих на окружающую среду и здоровье человека.
В зависимости от предполагаемого объекта, вида строительства/реконструкции, а также наличия в округе жилой зоны, объекту будут присвоены размеры санитарно-защитной зоны. Всего их пять, с площадью санитарной зоны от 50 до 1000 м от объекта эксплуатации.
Разработка проекта СЗЗ (санитарно-защитной зоны) требуется для промышленных объектов, оказывающих химическое, физическое или биологическое воздействие на здоровье человека и окружающую среду (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).
Шаг 3. Поиск места
К этому моменту у вас есть основные требования, которые накладывает государство, и ваши собственные предпочтения.
Собственно, вариантов поиска два. Отправиться бороздить просторы ЦИАНа, Авито или местных сайтов недвижимости, сохраняя в закладках понравившиеся варианты. Или по старинке: отправляйтесь на прогулку в облюбованный район. Иногда прямо в витринах можно встретить объявления о сдаче в аренду. Плюс в том, что вы сразу можете оценить атмосферу этого места и понять, нравится оно вам или нет. Можно объединить два эти способа и ехать в те места, которые понравились по фото в объявлениях.
Кроме того, вы можете обратиться в агентство недвижимости. Возможно, там подберут вариант, которого нет на сайте. За их услуги по подбору придется доплатить. Подобные услуги можно получить в центрах поддержки малого бизнеса в вашем регионе, например в Торгово-промышленной палате. За членство необходимо заплатить взнос, но практическая польза от нетворкинга с другими членами ТПП может оказаться очень весомой.
Узнайте историю предыдущего арендатора
Если вы уже склоняетесь к какому-то определённому варианту, не спешите звонить арендодателю. Зайдите в соседний магазинчик и поинтересуйтесь, почему съехал предыдущий арендатор. Продавцы соседних неконкурирующих магазинов тесно общаются между собой. Если вы услышите историю о том, что бизнес закрылся из-за ежемесячно индексируемой арендной платы; или о том, что каждые две недели прорывает трубы, а владелец помещения латает дыры, но не делает ремонт; или о том, что поблизости подростки облюбовали сквер и частенько разбивают окна ради забавы, то выводы напрашиваются сами собой.
Отберите несколько наиболее интересных мест для бизнеса и сделайте подробный сравнительный анализ.
Нишевая специфика выбора места для бизнеса
Необходимо учитывать нишевую специфику подбора места. И особенности поведения потребителей — вашей целевой аудитории. Возможно, имеет смысл изучить экспертов рынка. Сейчас это сделать проще: эксперты часто делятся секретами организации бизнеса в Instagram и YouTube.
Если вы выбираете место для кафе, не лишним было бы ознакомиться с серией видео «100 ошибок ресторатора» из блога Евгения Никифорова, ресторатора из Санкт-Петербурга.
В частности, блогер рассказывает об ошибках при выборе помещения. Например, в ролике №40 он рассказывает, что арендовать для кафе помещение на цокольном этаже или в подвальном помещении – идея неудачная, поскольку на подготовку придется вложиться дополнительно: углублять помещение, чтобы оно подошло по высоте, приобретать насосное оборудование. Такие помещения в сильный ливень может затопить прямо с улицы. В видео №29 Никифоров, опираясь на исследования крупных сетей общепита, утверждает, что ступени «съедают» до 30% переходного трафика. В ролике №4 ресторатор призывает подбирать помещения с удобной парковкой, поскольку это может стать критичной ошибкой для бизнеса. А в видео №6 дает общие рекомендации по подбору помещения.
Шаг 4. Оформление документов
«Печальный опыт пандемии вынуждает бизнес перестраховаться»
Если предложение вас устроило, встретьтесь с собственником или арендодателем лично. Вот несколько рекомендаций:
— обязательно просмотрите документы; попросите оригиналы и проверьте, нет ли обременений на помещение;
— если открываетесь в Москве, поищите адрес в списке зданий на реновацию – это может оказаться неприятным сюрпризом;
— поинтересуйтесь, не планируется ли в доме в ближайшее время капитальный ремонт. Если это так, насторожитесь: ваш новый ремонт от действий городских рабочих может сильно пострадать, и придется переделывать за свой счет.
Печальный опыт пандемии вынуждает бизнес перестраховаться. При заключении договора аренды внесите пункт, который урегулирует споры на случай введения ограничений: скидка или полная отмена аренды на время ограничений (иногда арендодатели идут и на такие уступки).
Кроме того, если вы открываетесь в городе с метрополитеном, узнайте, нет ли планов города закрыть или открыть ближайшую к будущему салону станцию метро. Так, например, в Москве до середины 2021 года закрыты станции «Смоленская» и «Рижская» на реконструкцию, и в ближайшие полгода я бы не стала планировать бизнес там. А вот скорое открытие станции метро – очень перспективное место для бизнеса.
«Кто будет вывозить мусор?»
При заключении договора аренды советуем обращать внимание на пункт, оговаривающий условия вывоза мусора, а также замену ламп в помещениях. Такой, кажется, незначительный пункт может обернуться для вашей организации немалым списком отчетов и экологической документации.
По условиям договора отходы, образующиеся от деятельности сотрудников (бумага, мусор, ртутные/люминесцентные лампы) могут принадлежать арендатору. Тогда ему необходимо готовить документацию на отходы, разрабатывать и подавать отчетность и вести первичную документацию по экологии. А также заключить договор на вывоз мусора с лицензированными организациями.
Последний пункт часто бывает невозможно исполнить, потому что перевозчикам невыгодно осуществлять вывоз небольшого объёма мусора. Поэтому при согласовании договора аренды стоит заранее обсудить эти вопросы, чтобы избежать дополнительных расходов, проверок и штрафов в будущем.
Важно! После того как вы выбрали место для бизнеса и даже конкретное помещение, до того как подписать договор аренды, вернитесь к первому шагу и проанализируйте это место по каждому из критериев.
