Бизнес-план гостиницы требует кропотливой работы и точных расчётов. Гостиничный бизнес — это возможность получить доход, выразить себя, улучшить условия жизни в регионе. Клиенты формируют впечатление о городе на основании вашего гостеприимства и качества сервиса. Каждый проект по-своему уникальный. Предприниматель сталкивается с трудностями, даже опираясь на методы работы успешных отельеров. За ошибки в расчетах приходится платить. Какие нюансы надо учесть в бизнес-плане открытия гостиницы, расскажем в статье.
Содержание
5 условий успеха стартапа в гостиничном бизнесе
1. Концепция отеля соответствует месторасположению
Локация определяет стиль интерьера, соотношение площадей, список дополнительных услуг и стоимость всего проекта. Рядом должны быть «точки притяжения» — бизнес-центры, туристические зоны, исторические постройки, особый природный ландшафт.
Проведите маркетинговое исследование. Опишите потенциальных клиентов:
- кто и на какой срок будет к вам приезжать?
- конкуренты отвечают требованиям ваших гостей?
- что может не устраивать посетителей в соседних отелях?
Определите, какой будет загрузка гостиницы при разном количестве номеров. Сравните свой коэффициент загрузки с данными конкурентов. Рассчитайте MPI (market penetration index).
MPI = Загрузка вашего отеля, % / Загрузка отеля конкурентов, %
2. Продуманная архитектура и функционал помещения. Качественные мебель и расходные материалы
Размещение гостей — задача основная, но не единственная. Нужна дополнительная инфраструктура: питание, развлечение, уборка, ремонт, маркетинг, продажи и пр.
Чтобы не исказить расчеты в бизнес-плане гостиницы, создайте техническое задание. Опишите требования ко всем системам: номерам, помещениям общего пользования, оборудованию. Разработайте дизайн-проект и стиль отеля. На основе технического задания сметчики составят проектную документацию для разрешения на строительство.
Покупайте только специальную гостиничную мебель и операционные принадлежности (постельное белье, махровые изделия, оборудование для уборки и пр.). У них повышенная износостойкость.
Привлекайте компетентных в гостиничном бизнесе специалистов, которые смогут предложить оптимальную структуру бизнеса. Сроки окупаемости и прибыль складываются не только из выручки.
Непродуманная логистика персонала и гостей, упущенная экономия при прокладке инженерных сетей, частые поломки непрофессионального оборудования — все это «бьет по карману» собственника.
3. Используйте технологические инновации
Следите за новинками «гостиничных гигантов»:
- душ, «запоминающий» какую температуру воды предпочитает гость;
- цифровые семейные фото гостя на стенах номера вместо привычных картин;
- системы очистки воздуха для клиентов с аллергией;
- коворкинги — место притяжения фрилансеров и сотрудников офисов, которые вынуждены работать удаленно.
4. Квалифицированные сотрудники, оптимальная штатная структура
Работа людей напрямую влияет на прибыль. Составить команду нужно так, чтобы гостиница работала круглосуточно и бесперебойно. Основные отделы, которые обеспечивают внутренние процессы:
- служба бронирования, приема и размещения гостей (администраторы);
- горничные;
- операторы гладильных и стиральных машин;
- технический отдел;
- бухгалтерия;
- отдел кадров;
- отдел продаж и маркетинга;
- работники ресторана и других дополнительных сервисов (химчистка, медицинский кабинет и т.д.).
В мини-гостиницах один сотрудник может совмещать сразу несколько функций: горничная подает еду из ресторана в номер, управляющий занимается маркетингом и рекламой.
Количество персонала зависит от типа гостиницы (звезд) и режима работы. Для администраторов нужно определить самые загруженные часы и график смен. Для горничных — рассчитать сколько времени потребуется на уборку одного номера. Технический работник должен быть в отеле круглосуточно т.к. ремонт может потребоваться в любое время. Продуманная структура позволит сохранить штат в кризис и удержать опытных специалистов.
Все, кто отвечает за помощь гостям должны быть профессионалами: высшее образование, языковые курсы, онлайн школы гостиничного бизнеса и т.д. Обучайте персонал, ставьте цели (KPI) и контролируйте их результат. Сотрудники гостиницы создают ее репутацию.
5. Реалистичный бизнес-план открытия гостиницы
Срок окупаемости зависит от масштабов и организации бизнеса. Как правило, городские отели начинают приносить прибыль быстрее, чем загородные из-за отсутствия крупных затрат на благоустройство и прокладку коммунальных сетей.
Доходы гостиницы рассчитывают исходя из стоимости номеров, средней загрузки (RevPAR) и списка дополнительных услуг (могут приносить до 70% дополнительной прибыли).
Основные ежемесячные затраты: зарплата, коммунальные услуги, расходные материалы, аренда (если помещение не в собственности).
На этом этапе инвесторы вносят корректировки в проектную документацию, структуру отеля, набор услуг. Регулируя процент загрузки номеров и уровень расходов, нужно создать пессимистичный и оптимистичный бизнес-планы гостиницы, рассчитать минимальный уровень продаж (точку безубыточности).
Обеспечьте регулярный контроль показателей эффективности работы гостиничного комплекса:
- Доход от продажи номеров (Room Revenue)
Выручка от реализации номеров — Доходы от ресторана, Налоги, Комиссии туристическим агентствам
- Процент загрузки (Occupancy %)
Проданные за период номера / Общее количество номеров * 100%
- Средний доход с одного номера (RevPAR)
RevPAR = Выручка от продажи номеров / Общее количество номеров в отеле
В идеале коэффициент должен все время увеличиваться. Падение говорит о том, что площади гостиницы используются неэффективно. Причины: новые конкуренты, завышенные цены, слабая работа отдела продаж.
- Средний доход на гостя с учетом продажи дополнительного сервиса гостиницы (RevPAC)
Выручка от реализации номеров и всех услуг / Количество гостей
Этот показатель характеризует эффективность работы всех служб. Чем выше RevPAC, тем лучше. Его можно использовать как KPI для администраторов и отдела продаж.
Гостиница: нормативные документы, регламенты
Гостиница может располагаться только в помещениях коммерческого назначения. Участок должен относится к землям поселений или рекреационного назначения. Жилые квартиры/дома придется переводить в нежилой фонд.
Документы, которые нужны для запуска гостиницы:
- Свидетельство о праве собственности на землю и здание либо договор аренды.
- Для строительства:
- проект/план участка;
- разрешение на строительство.
- Разрешение БТИ на перепланировку помещения.
- Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП о регистрации юридического лица или ИП. Основной вид деятельности (код ОКВЭД) 55.1 — Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания.
- Заявление в налоговую о переходе на льготный режим налогообложения (упрощенная система, патент).
- Свидетельство об аккредитации и присвоении категории (звезды). Типы гостиниц и порядок работы аттестационной комиссии приведены в Постановлении Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860.
- Лицензии на дополнительные услуги (продажа алкоголя, аптека, перевозка пассажиров и пр.). Список лицензируемых видов деятельности приведен в ст.12 Федерального закона № 99 «О лицензировании» от 04.05.2011. Порядок регистрации продажи алкоголя в Федеральном законе № 171-ФЗ от 22.11.1995.
- Уведомление органов госнадзора о начале осуществления отдельных видов деятельности: бытовые услуги, розничная торговля, общественного питания и пр. (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 584).
- Проверка на соответствие требованиям пожарной безопасности и СЭС. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить договора на вывоз ТБО, уничтожение вредителей, проверку систем вентиляции, назначить ответственных за пожарную безопасность.
- Регистрация контрольно-кассового аппарата в налоговой (лично или на сайте ФНС).
- Договор на оказание гостиничных услуг.
- Внутренние нормативные акты:
- устав
- брендбук
- служебные инструкции
- книга отзывов и предложений
- штатное расписание
- график работы
и другие.
Пример бизнес-плана мини-гостиницы: расчеты, образцы документов
Размер вложений и сроки окупаемости зависят от региона, количества номеров, качества управления. Для большинства проектов можно говорить о сроке окупаемости в 5-8 лет.
Приведем пример бизнес-плана мини-гостиницы на 30 номеров, в помещении 900 кв.м.
Здание используется на правах аренды. Ежемесячная арендная плата — 108 000 руб. в мес. из расчета 120 руб. за кв.м.
Источник финансирования — собственные средства.
Число жителей в городе — 600 тыс.
Центры притяжения: исторические памятники архитектуры, усадьба русского писателя, удаленность от Москвы 200 км.
Первоначальные вложения
| Наименование | Сумма, руб. |
|---|---|
| Регистрация | 100 000 |
| Перепланировка и ремонт (5 000 руб. за 1 кв.м.) | 4 500 000 |
| Оборудование, мебель (в среднем 100 000 руб. на один номер, плюс обустройство общих зон) | 5 000 000 |
| Расходные материалы на первые месяцы работы (постельное белье, посуда, полотенца и пр.) | 1 000 000 |
| Реклама, создание сайта, разработка вывески | 600 000 |
| Непредвиденные расходы | 300 000 |
| Итого первоначальные вложения | 11 500 000 |
План продаж
В отеле расположены 25 номеров: 20 — Стандарт, 5 — Люкс. Ресторана нет.
Ожидаемый средний чек — 2 600 руб.
Процент загрузки отеля плавно увеличивается от 10% до 70% в течение трех лет.
Прогнозный доход от химчистки — 1% от выручки от аренды.
Общая сумма продаж составляет:
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | |
|---|---|---|---|---|---|
| Количество рабочих дней в году | 360 | 360 | 360 | 360 | 360 |
| Количество номеров | 30 | 30 | 30 | 30 | 30 |
| Выручка от аренды, руб. | 11 232 000 | 16 848 000 | 19 656 000 | 19 656 000 | 19 656 000 |
| Прочие доходы (1% от аренды), руб. | 112 320 | 168 480 | 196 560 | 196 560 | 196 560 |
| Итого выручка, руб. | 11 344 320 | 17 016 480 | 19 852 560 | 19 852 560 | 19 852 560 |
Ежемесячные расходы (без учета налоговых платежей)
| Наименование | Сумма, руб. |
|---|---|
| Аренда | 108 000 |
| Оплата труда (с учетом взносов в фонды) | 429 000 |
| Коммунальные платежи | 100 000 |
| Расходные материалы | 200 000 |
| Реклама | 60 000 |
| Техническое обслуживание помещений | 50 000 |
| Непредвиденные расходы | 50 000 |
| Итого ежемесячные расходы | 997 000 |
Штатное расписание мини-гостиницы:
| Должность | Оклад*, руб. | Количество сотрудников | Итого оплата труда, руб. | Взносы в фонды (30%), руб. | ФОТ, руб. |
|---|---|---|---|---|---|
| Управляющий | 60 000 | 1 | 60 000 | 18 000 | 78 000 |
| Администратор на ресепшн | 40 000 | 3 | 120 000 | 36 000 | 156 000 |
| Бухгалтер/кадровик | 30 000 | 1 | 30 000 | 9 000 | 39 000 |
| Горничная | 20 000 | 6 | 120 000 | 36 000 | 156 000 |
| Итого | 429 000 |
* средняя заработная плата в выбранном регионе по данным сайта hh.ru
Экономические показатели проекта
Горизонт планирования — 10 лет.
В расчеты бизнес-плана заложено ежегодное увеличение расходов на 5%.
Минимальная ожидаемая доходность — 10%.
Проект окупается на 4-й год работы. Чистая приведенная стоимость больше 0, т.е. гостиница обеспечит денежный поток и вернет вложенные средства.
Внутренняя норма доходности в 2 раза превышает ставку дисконта. Это означает, что, при заданных условиях, инвестировать деньги в проект выгоднее, чем в ценные бумаги или банковские вклады.
| Количество дней работы в году | 360 |
| Средняя ставка за номер, руб. | 2 600 |
| Ставка дисконта | 10% |
| Чистая приведенная стоимость (NPV), руб. | 9 237 136 |
| Внутренняя норма доходности (IRR), руб. | 22% |
| Срок окупаемости (PP), лет | 4 |
